¿SABEMOS QUÉ ES EL ADMINISTRADOR DE FINCAS?

A menudo nos estamos encontrando comunidades en las que la figura del administrador no está del todo clara. No sabemos si es la persona que gestiona y decide todo en la comunidad, si es el responsable de todo lo que pasa en la comunidad (sobre todo de lo malo), si actúa como si fuera el representante legal de la comunidad o si se estamos obligado a estar con el administrador porque es el que supuestamente conoce nuestra comunidad y tenemos que seguir con su gestión. A veces aunque la gestión no sea del todo buena, continuamos por no tener que hacer los cambios. 

Pero nos preguntamos, ¿qué es un administrador de fincas y cuales son sus funciones en la comunidad de propietarios?

Para poder explicarlo y tener claro lo que es, debemos ir al origen de la figura del administrador. Antiguamente, en las comunidades de vecinos siempre había un vecino que se encargaba de cobrar el recibo, de llevar las cuentas en un libro de cuentas escrito a mano, hacer las reuniones y escribir el acta en papel con los acuerdos, incluso la limpieza se hacía entre los vecinos del bloque. La comunidad era gestionada “en comunidad”.

Hoy en día la figura del administrador se hace cada vez más importante incluso en comunidades de propietarios más pequeñas. Porque no tenemos tiempo para nosotros, como para dedicarlo a la comunidad que no nos aporta ningún tipo de beneficio (ni económico ni moral), porque discutir con los vecinos, que cada vez son más exigentes, y donde la convivencia cada vez se hace más difícil, no nos merece la pena, porque muchas comunidades de propietarios cuentan con muchas viviendas alquiladas donde los propietarios no viven y se despreocupan de las cosas que pasan en la comunidad y esto afecta al buen desarrollo de las tareas de conservación del edificio.

Y es aquí donde la figura del administrador aparece para mediar, gestionar, asesorar y organizar todas las tareas relacionadas con la comunidad de propietarios.

La Ley de Propiedad Horizontal, bajo cuyas normas se rigen las comunidades de propietarios, indica que los órganos de gobierno de la comunidad son la junta de propietarios, el presidente y en su caso, vicepresidentes, secretario y administrador. Indica que estas dos últimas figuras pueden recaer sobre una misma persona o nombrarse de forma independiente y que podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas o jurídicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones, entre las que destaca:

• Velar por el buen régimen del edificio e instalaciones, y hacer las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares de las mismas

• Preparar la Junta con la debida antelación en cuanto a los gastos previsibles proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos (es decir, ver los gastos tanto ordinarios como extraordinarios que pueda tener la comunidad y hacer un plan de pagos por cuota o derramas suficiente para poder asumirlos)

• Atender a la conservación del edificio realizando las reparaciones urgentes, informado a presidente y propietarios

• Ejecutar los acuerdos adoptados 

• Actuar como secretario de la junta y custodiar la documentación de la comunidad

• Todas las atribuciones que se le confieran por Junta (es decir, que en la propia junta se pueden acordar determinadas tareas, como suele ser habitual estar autorizado en la cuenta de la comunidad, gestionar el certificado digital…)

Por tanto, tenemos que alejarnos de una figura de administrador distante, inaccesible, autoritaria, porque realmente no es la persona que tiene que decidir los asuntos de la comunidad, sino la que tiene que asesorar para que la junta de propietarios pueda tomar las decisiones. 

Tiene que ser la persona amable, que te coja el teléfono y te conteste a los mensajes para poder gestionar las incidencias y poderlas solucionar lo antes posible.

Tiene que ser la persona que te explique bien las cuentas y sepa tener una buena previsión de los gastos de la comunidad para que haya suficiente dinero para hacer frente a todo.

Tiene que ser una persona que tenga una buena organización para poder tener una buena gestión de tu comunidad.

Pero en ningún caso es la responsable de las cosas que pasan en tu comunidad, no es responsable del vecino que no limpia las cositas de su perrito, no es responsable de que una vecino no quiera pagar la cuota, no es responsable de que el seguro de la comunidad tarde más de una semana en ir a tu vivienda o que no cubra la reparación.

Pero sí está entre sus tareas, apercibir a los vecinos sobre las medidas de convivencia y limpieza de zonas comunes, requerir el pago al moroso, de abrir el parte en el seguro en cuanto tenga conocimiento de las incidencias para poder reducir al máximo los plazos y por supuesto sí está en sus funciones la de cogerte el teléfono, enviarte información y ser transparente con la gestiones que se realizan.

¿Y si mi administrador no cumple con estas tareas estoy obligado a continuar? La respuesta clara es no. El cargo de administrador es elegido en junta de propietarios por los vecinos y de la misma manera se puede revocar dicho cargo. Indica la Ley de Propiedad indica que salvo que los estatutos de la comunidad dispongan de lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año pero que podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la junta de propietarios en sesión extraordinaria.

¿Cumple el administrador de tu comunidad con estas tareas? ¿Sabías que estas eran sus funciones o creíais que tenía más potestad en la comunidad? ¿Quieres cambiar pero no sabes cómo proceder?

Queremos saber vuestra opinión. Déjanos tus comentarios.