¿Quieres saber como se constituye una comunidad de propietarios? Te contamos cuáles son los pasos que hay que seguir y los diferentes casos que te puedes encontrar.
En primer lugar, es importante que sepamos qué es una comunidad de propietarios.
Una comunidad de propietarios es una entidad jurídica y por tanto tiene un CIF asociado y su definición se basa en su composición, ya que existe una comunidad de propietarios cuando existen propietarios de viviendas, plazas de garajes o locales con elementos comunes, o según indica la LPH en el articulo 3 que exista “copropiedad con los demás dueños de pisos o locales de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. [...] Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad”.
Los pasos para la constitución son:
Acta de constitución
Solicitud de CIF a Hacienda
Apertura de cuenta bancaria
Pago de provisión de fondos inicial, previos a aprobar un presupuesto ordinario de cuotas mensuales para los servicios que se quieran contratar
Cambio de servicios básicos (luz, agua, ascensores…) de estar a nombre de la promotora a la comunidad
Aprobación de los servicios de mantenimiento de la comunidad (limpieza, conserjería, gestión energética, mantenimiento de piscina, de grupos de presión, de ascensores, contraincendios, seguro comunitario…)
Aprobación del presupuesto ordinario de cuotas en base a los servicios aprobados en el punto 6
Otras tareas tareas administrativas: diligencia del libro de actas, solicitud del certificado digital, contratación de LOPD
Podemos encontrarnos en dos situaciones a la hora de constituir una comunidad:
El promotor/constructor constituye la comunidad: el promotor es propietario de todas las viviendas y convoca la junta de constitución. De forma previa a la venta de las viviendas, en el acta de constitución debe aprobarse la constitución de la comunidad y los cargos de presidente y secretario-administrador. En este primer paso también debe quedar aprobada la provisión de fondos que debe aportarse con la compra de la vivienda, indicando los gastos o plazo que cubre dicha provisión de fondos.
La comunidad se constituye cuando al menos el 80% de los vecinos han escriturado su vivienda: en este caso, serán los propios vecinos los que acudan a la junta de constitución y se elija a la junta de gobierno (presidente, vicepresidente y vocales si fuera necesario). En esta situación lo ideal es que se aprueben los servicios de mantenimiento y el presupuesto ordinario.
¿Puede aprobar el promotor todos los servicios a contratar, las empresas que los llevarán a cabo y la cuota a pagar por cada vivienda? Si la constitución de la comunidad se produce en la primera situación, así es, ya que es el propietario de todas las viviendas y por tanto tomará todas las decisiones.
¿Es lo ideal que se haga así? Desde nuestro punto de vista todas las decisiones más importantes que afectarán a los futuros propietarios deben ser tomadas por dichos propietarios: elegir a quien se contrata, tomar el control de lo que se va a hacer en la comunidad y por tanto, establecer la cuota a pagar.
Para facilitar todo el proceso de constitución de la comunidad puedes contar con una administración de fincas que pueda asesorarte para la toma de las mejores decisiones y que facilitar los primeros pasos más administrativos (CIF, certificado digital, diligencia del libro de actas, apertura de cuenta corriente), además de facilitarte empresas con las que trabaje para los servicios a contratar para la comunidad que puedan ahorrar los costes desde el principio.
Una vez constituida la comunidad, hay otros asuntos que deben tratarse y aprobarse en junta que no dejan de ser importantes: la aprobación de los estatutos y/o normas de régimen interno. La administración de fincas puede presentar un borrador que será modificado y posteriormente aprobado por los vecinos. Dentro de las normas de régimen interno se destacan las que regulan los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de servicios y zonas comunes:
Normas, horarios y días de apertura de piscina
Normas, horarios y reserva de las pistas de pádel
Normas, horarios y reserva de las salas comunes
Uso de los cuartos de basura
Uso de los cuartos de bicicletas
¡No te quedes con la duda! Pregúntanos si tienes alguna consulta sobre algún paso que hemos comentado y te ayudaremos en todo lo que podamos para que el proceso sea lo más claro para ti y tus vecinos y podáis gestionarlo de la mejor manera. ¡Y a disfrutar de casa y comunidad nueva!
Genial, gracias por la aclaración