CÓMO ENTENDER LAS CUENTAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Hoy vamos a daros unos pequeños consejos para cuando os lleguen las cuentas de la comunidad con la convocatoria que envía el administrador de tu comunidad. Para que no se te escape ni una!

Cuando entramos a ser administradoras de una comunidad nueva, realizamos siempre una pequeña auditoría de las cuentas de la comunidad de propietarios, que se basa en tres puntos principales:

• Gastos de la comunidad: cada servicio que tiene contratado la comunidad debería estar en una cuenta contable: mantenimiento ascensores, limpieza, luz portal y escalera, mantenimiento piscina, seguro multirriesgo… Normalmente los mantenimientos periódicos deben ir en una cuenta independiente donde podamos ver que están todos los cargos del año (12 apuntes si son facturas mensuales, 4 apuntes si son trimestrales…etc). Aparte, es recomendable contabilizar los extras: reparaciones que no están incluidas en los mantenimientos. De esta manera podemos analizar mejor cuáles son los gastos fijos de la comunidad y los extras que tiene cada ejercicio contable.

  
  

Además de los servicios contratados, deben venir bien recogidas las reparaciones varias que se han realizado (impermeabilizaciones, fontaneros, electricistas…). Estas partidas deben estar bien explicadas para que entendamos los trabajos que han sido necesarios realizar en la comunidad durante el año en curso.

• Ingresos menos gastos: el segundo punto importante que hay que ver es el saldo que queda en el ejercicio, es decir, los ingresos menos los gastos. Los ingresos proceden principalmente de las cuotas ordinarias de comunidad  pero puede haber otros conceptos:

  • Derramas: que normalmente se aprueban para una reparación en concreto, se debe revisar el gasto contabilizado con lo que se ha ingresado.

  • Suministros: si el agua o calefacción es comunitaria, hay que comparar los ingresos que se recaudan con el gasto que tiene la comunidad por ese concepto. Si hay una parte que tiene que asumir la comunidad, los ingresos serán menores que los gastos, pero si hay que recaudar todo, ingresos y gastos deberían ser similares.

Lo ideal y lo correcto es que los ingresos estén por encima de los gastos, que quede siempre un pequeño ahorro para posibles imprevistos, pero en ocasiones esto no ocurre y el ejercicio es negativo. Esto puede ser por dos motivos:

• Una mala previsión de las cuota de comunidad que hace que no esté  ajustada a los gastos corrientes de la comunidad

• Un gasto imprevisto en el ejercicio al que ha sido necesario hacer frente, con el remanente de la comunidad

El primer caso sería un pequeño problema que repetido en el tiempo puede producir una descapitalización de la cuenta (Números rojos!!) y el segundo caso es algo normal que puede pasar si es algo puntual.

• Justificación del saldo: esto es el desglose del resultado del ejercicio. Si todo está correcto y cuadrado contablemente, el saldo y resultado del ejercicio coincidirá con el saldo en cuenta bancaria. Hay que revisar que el saldo a cierre coincida con lo que sale en contabilidad.

Pero puede pasar que además del banco haya que:

• Sumar los recibos que están pendientes de cobro, esto es, cuotas de vecinos pendientes de abonar (ya sea por algún recibo devuelto en gestión o por deudas elevadas de vecinos)

• Restar las facturas pendientes de pago, esto es, facturas que corresponden al ejercicio que por algún motivo no se han pagado a cierre. Puede haber tres casos:

  1. Fraccionamiento de gastos elevados en varios meses que justo pillan con el cierre del ejercicio

  2. Factura del último mes del ejercicio contable que se paga a principios del mes siguiente (esto suele ser habitual con recibos de limpieza, luz…)

  3. La cuenta de la comunidad no ha tenido saldo y se han quedado pendientes de pago. Si esto es continuado o por mucho importe, es un problema para la comunidad.

  
  

¿Queréis algún caso práctico? Déjanos tu comentario o mándanos las cuentas de tu comunidad si quieres que las revisemos, y no olvides que puedes pedirnos presupuesto sin compromiso.